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El arrendamiento de inmuebles en Chile se trata de un contrato consensual, por el que una parte entrega el uso y/o goce de un inmueble a otra, a cambio del pago de una suma periódica de dinero, llamada renta. Arrendador es quien arrienda el inmueble (usualmente su dueño o una inmobiliaria) y arrendatario quien paga la renta para usar el inmueble.En Chile, el carácter consensual de este contrato proviene de que la ley no exige que conste por escrito para generar sus efectos, pero, por experiencia, recomendamos encarecidamente escriturar el contrato de arriendo y dejar en manos de un profesional esta labor, por las siguientes razones:

• Legalmente, si el contrato de arrendamiento no se escritura, se presume que la renta es la que declara el arrendatario. De este modo, en caso que el arrendatario en un eventual litigio declarara pagar una renta inferior al monto acordado con su arrendador por palabra, este último se tendría que enfrentar a la dificultad de tener que acreditar cuál es la renta que efectivamente se pactó.
• No puede recurrirse a testigos para probar las condiciones en que fue pactado el arrendamiento en un eventual juicio si la renta supera los dos UTM .
• Recomendamos recurrir a un profesional calificado y de confianza para redactar el contrato de arrendamiento que más se acomode a sus necesidades, sobre todo en aspectos críticos como duración del contrato, restitución del inmueble, obligaciones del arrendatario, garantías, etc. Detallar apropiadamente la regulación de estos aspectos puede ahorrarle bastante tiempo, dinero e incluso entorpecimientos en un eventual juicio.

¿Cómo termina el contrato de arriendo? 

El contrato de arrendamiento puede terminar por distintas formas, siendo lo normal que termine porque la duración estipulada ha llegado a su fin. También es usual que las partes pongan término de palabra al contrato, procediendo el arrendatario a entregar las llaves a su arrendador, sea cual sea el motivo.Ahora bien, hay casos en que por diferentes razones no es posible para las partes llegar a una solución pacífica para proceder a la restitución del inmueble, y así es como la ley contempla procedimientos tales como el desahucio, o término anticipado del arriendo, o bien la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de renta o por vencimiento del plazo.

¿Qué es el desahucio?

El desahucio consiste en que uno de los contratantes comunica su decisión anticipada de poner fin al contrato de arrendamiento.

¿Cómo opera el desahucio?

Esto va a depender del tipo de contrato. La ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, es la encargada de regular esta materia, la cual contempla diferentes mecanismos para hacer operar el desahucio distinguiendo entre la duración de cada contrato de arrendamiento:

• Contratos fijados mes a mes y de duración indefinida: En estos casos el desahucio sólo puede efectuarse judicialmente o mediante notificación personal ante notario. Realizado el aviso de desahucio el arrendatario tendrá un plazo de 2 meses para proceder a la restitución. Este plazo se aumentará en un mes por cada año completo en que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Este plazo no puede exceder los 6 meses.
• Contratos de plazo fijo de duración no superior a un año: En este caso el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda para ello. Ahora bien, es sumamente importante tener presente que los Tribunales Superiores de Justicia en reiteradas ocasiones no han permitido poner en práctica el desahucio en este tipo de contratos, por la sola voluntad del arrendador, fundándose principalmente en que debe respetarse el plazo acordado libremente por las partes.
• Contratos de plazo fijo superior a un año: respecto de este tipo de contrato de arrendamiento la ley no da una solución expresa respecto de la forma en que opera el desahucio, pero se suele optar en tribunales por no dar lugar al mismo estando pendiente un plazo.
• Ahora bien, tenga presente que estas reglas pueden variar caso a caso, dependiendo de la redacción del contrato y de otras cláusulas del mismo, así como del comportamiento de las partes o del estado de la propiedad.
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¿Qué hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?

En primer lugar tenga presente que si ingresa sin autorización judicial  al inmueble arrendado podría estar incurriendo en el delito de violación de morada, sancionado en el artículo 144 del Código Penal con reclusión menor en su grado mínimo o multa de seis a diez unidades tributarias mensuales.Para obtener la restitución de su propiedad debe solicitarlo directamente al juzgado civil competente, sin forma de juicio, el cual autorizará la restitución, previa certificación de un ministro de fe que acredite que el inmueble fue abandonado.

¿Por cuáles otros motivos puedo demandar la restitución del inmueble?

Motivos comunes son no pago de rentas, incumplimiento de alguna obligación contractual del arrendatario, daños a la propiedad, vencimiento del plazo del arrendamiento.

¿El arrendatario debe pagar hasta que restituya el inmueble?¿Qué ocurre con las cuentas de servicios básicos, como luz y agua? 

Así es, la ley obliga expresamente al arrendatario a pagar la renta y los gastos comunes (en caso de ser de responsabilidad del arrendatario según el contrato) hasta la fecha de entrega del inmueble al arrendador, haya o no haya un litigio pendiente, o un plazo vigente o vencido del arriendo. Además, en un  procedimiento judicial es recomendable notificar a las empresas que proveen servicios básicos (como luz, agua y gas), en orden a que el único responsable del pago de los mismos sea el arrendatario.

¿Qué debe hacer si pese a contar con una sentencia que ordena que le restituyan el inmueble el arrendatario no lo hace?

En este caso opera la figura del lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, el cual básicamente consiste en un procedimiento judicial de corta duración posterior a la Sentencia, en el cual un ministro de fe (normalmente un receptor), con autorización del juzgado, asiste con Carabineros al inmueble para desalojar al arrendatario y a todos los ocupantes de la propiedad.

¿Cuánto duran los juicios de arrendamiento?

La duración de un juicio de arrendamiento hasta la restitución efectiva del inmueble es bastante variable, pero lo normal es que sea de entre 6 y 12 meses.