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El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos es aquél por el cual una parte se obliga a ceder el uso y goce de un bien raíz (una casa, un local comercial o un departamento), y la otra parte se obliga a pagar un precio por aquel uso y goce, de manera periódica, denominado renta. A la parte que cede el uso y goce del inmueble se le llama arrendador, y la parte que paga la renta, arrendatario.

La normativa aplicable a este tipo de  contrato son las normas generales de arrendamiento que se encuentran en nuestro Código Civil, en los artículos 1915 en adelante, y la ley que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos (Ley 18.101), y que es aplicables por regla general a los bienes raíces destinados a la vivienda y habitación, así como a la industria y el comercio, que se encuentren en el radio urbano. Se excluyen de esta reglamentación los inmuebles fiscales, los servicios de hotelería y hospedaje, los estacionamientos, y los inmuebles destinados a fines agrícolas.

 ¿Qué obligaciones se generan para el arrendador y el arrendatario?

Las obligaciones que contrae el arrendador son:

• Entregar la cosa al arrendatario.
• Mantener el inmueble en un estado útil, de tal manera que sirva para el fin que ha sido arrendada, debiendo efectuar todas las reparaciones necesarias, entendiéndose por ellas las indispensables, ineludibles, para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para que se le arrendó.
• Liberar al arrendatario de las molestias en el goce de la cosa arrendada, debiendo responder por los defectos que la cosa tenga  que impidan darle el uso para la cual fue arrendada. Así, el arrendador no puede realizar arreglos que molesten el uso del inmueble, salvo que éstas acciones sean estrictamente necesarias (por ejemplo, la reparación del techo del inmueble), teniendo el arrendatario derecho a que se rebaje la renta considerando la molestia sufrida. 

Las obligaciones del arrendatario, por su parte, son:

• Pagar la renta según lo acordado en el contrato. A falta de acuerdo, se debe realizar siguiendo la costumbre local, y a falta de costumbre, debe realizarse mes a mes tratándose de un inmueble urbano, y año a año tratándose de un inmueble rural. Nuestras cortes han establecido que la costumbre local para pagar la renta de bienes inmuebles urbanos son los 5 primeros días de cada mes.
• Usar el inmueble de acuerdo al uso natural o corriente del mismo, o de acuerdo a lo pactado en el contrato. Se excluye, en consecuencia, ocupar el inmueble para fines ilícitos.
• Usar el inmueble como un buen padre de familia, es decir, con un cuidado y diligencia media.
• Realizar las denominadas “mejoras locativas”, que son aquellas reparaciones o mejoras motivadas por el hecho o la culpa del arrendatario, tales como reparar los vidrios que rompe o la alfombra que arruina, o aquellos deterioros que son una consecuencia normal del uso y goce que el arrendatario.
• Restituir la cosa al término del contrato, en el estado en que el inmueble fue entregado. 

No está demás señalar que la mayoría de estas obligaciones son disponibles por las partes, lo que quiere decir que pueden ser modificadas en un contrato, gracias al principio de libre disposición de los contratos. 

No son modificables, sin embargo, las de entregar el uso y goce del inmueble, pagar la renta y restituirlo una vez acabado el contrato, ya que son obligaciones tan esenciales para el arrendamiento que, sin ellas, se trataría de otro tipo de contrato.

Tampoco podrán suprimirse los derechos que la ley de arrendamiento de bienes urbanos otorga al arrendatario, entre los que se encuentra que el término del arrendamiento debe ser solicitado judicialmente por el arrendador.

¿Cómo se genera el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos?

El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos no requiere que sea escrito para que genere sus efectos, es decir, que operen las obligaciones del arrendador y del arrendatario vistas anteriormente. Basta que el arrendador se obligue a entregar el uso y goce del inmueble y el arrendatario se obligue a pagar una renta, y exista consentimiento de ambas partes, para que el contrato se perfeccione. Así, por ejemplo, bastaría con que usted le pase un departamento a un amigo y éste le empiece a pagar mensualmente para habitarlo, para que exista contrato de arrendamiento de bien mueble urbano, sin necesidad de que lo hayan escriturado.

Sin embargo, no recomendamos de modo alguno no pactar por escrito el contrato de arrendamiento.

¿Por qué es conveniente realizar un contrato escrito de arrendamiento de bienes inmuebles?

No obstante la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, es absolutamente recomendable que el contrato se perfeccione por escrito, por las razones a continuación descritas:

• La gran particularidad de la ley de arrendamiento sobre predios urbanos es que, de no constar por escrito el contrato de arrendamiento, se presume que la renta será la que declare el arrendatario, que constituye un derecho irrenunciable y exclusivo de esa parte.
• A lo anterior se suma que si la renta excede de dos unidades tributarias mensuales, no se admitirá prueba de dicha obligación mediante la declaración de testigos.
• Al arrendatario le interesa que se celebre el contrato mediante escritura pública pues de esta manera ese contrato deberá ser respetado por quienes adquieran la propiedad del inmueble; y si dicha escritura pública se inscribe en el conservador de bienes raíces, deberá ser respetado, además, por los acreedores hipotecarios del dueño de la propiedad.
• El contrato de arrendamiento de predios rústicos debe realizarse por escrito para que éste produzca sus efectos.
• Además, conviene escriturar el contrato de arrendamiento por cuestiones prácticas, como fijar detalladamente las condiciones del arriendo: duración del arriendo, modo de uso del inmueble, forma y fecha de pago, etc. Para ello, se recomienda la asesoría de un abogado con experiencia en la materia.

¿Al arrendar un inmueble, estoy disponiendo de él o simplemente administrándolo?

El arrendamiento generalmente será un acto de administración, por lo que un mandatario con un poder general puede poner en arriendo un bien del mandante. Sin embargo, tratándose de un arrendamiento por un largo periodo de tiempo se ha entendido que se trata de un acto de disposición, debiendo tener, en el caso de un mandatario, una facultad especial para ello. Este largo periodo de tiempo es de 5 años o más, y tomará mayor relevancia para el caso en que exista sociedad conyugal.

¿Cómo afecta la sociedad conyugal en el arrendamiento de bienes inmuebles?

El marido, administrando de manera ordinaria los bienes de la sociedad conyugal, requiere la autorización de la mujer para celebrar un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos cuyo plazo exceda los 5 años, incluyendo las prórrogas que se pactaren; en subsidio, puede obtener la autorización del juez. 

En el mismo sentido, el marido requerirá autorización de la mujer para arrendar predios urbanos de ella, si el arrendamiento excediese los 5 años, incluyendo las prórrogas pactadas. En ambos casos anteriores, si no se cuentan con las autorizaciones correspondientes, el contrato regirá durante 5 años.

En el caso inverso, cuando la mujer tenga la administración extraordinaria de la sociedad conyugal, y quiera arrendar un bien social por más de 5 años, deberá contar con autorización judicial, presentando información sobre la utilidad de la operación.

Si el inmueble es un bien familiar, es decir, si el inmueble sirve de residencia principal de la familia, no se podrá dar en arriendo salvo que se cuente con la autorización del cónyuge no propietario.

¿Qué es el derecho legal de retención?

El derecho legal de retención es una garantía que opera en los contratos de arrendamiento, en los casos en que, a causa del arriendo del inmueble, una parte le deba dinero a la otra a causa del arrendamiento. Gracias a esta garantía, quien persigue esa restitución puede retener los bienes propios de la otra parte para garantizar el cumplimiento de dicha obligación.

El arrendador ejercerá la retención sobre los objetos que el arrendatario tenga en el inmueble con tal de garantizar el pago de la renta o alguna indemnización pendiente.

El arrendatario, por su parte, ejercerá la retención sobre el inmueble arrendado, es decir, no puede ser privado de su goce ni sacarlo del inmueble, hasta que se le paguen las indemnizaciones que se le deben.

En ambos casos, para que opere el derecho legal de retención, es necesaria una autorización judicial.

¿Cómo poner término al contrato de arrendamiento?

Lo normal es que el arrendamiento termine porque ha concluido el plazo de duración del contrato, o porque las partes de común acuerdo deciden ponerle fin; si las partes no logran ponerse de acuerdo en esta materia, puede ponerse fin al contrato de manera anticipada si se reúnen ciertas condiciones, que puede revisar aquí.